01 - Ang Evaluation Investment Real Estate pareho ang Quantitative ug Qualitative
Gitan-aw nako ang potensyal nga pagpamuhunan sa miaging adlaw. Kini usa ka luag nga upat ka yunit sa multi-pamilya nga giokupar sa kinatibuk-an ang tag-iya, nga didto sulod sa katloan ka tuig. Ang tag-iya usa ka eclectic academic ug adunay matag matang sa bric-a-brac ug antique nga nagkatag sa tibuok nga dapit. Ang dapit wala mabahin sa husto. Ang karpet gikinahanglan nga ilisan ug giayo ang mga salog. Ang nagbalhin nga pundasyon nagbulon sa salog sa mga lugar ug nakahimo og dagko nga mga liki nga nagdagan ibabaw sa nagkalainlaing mga bongbong.
Giadto nako ang dapit uban sa akong mga higala - usa ka magtiayon nga interesado nga makaadto sa real estate. Gisulat nila ang dapit gikan sa takna nga sila naglakaw sa pultahan. Apan sa dihang nakita nako ang mga balud ug mga liki nakita nako ang usa ka butang: salapi. Ang mga problema sa pundok nag-aghat sa kadaghanan sa mga mamumuhunan, nga nagpakunhod sa kompetisyon ug makapahumok sa presyo.
Apan unsaon pagtimbangtimbang ang usa ka kasabutan nga sama niini? O bisan unsa nga deal, tungod niana? Sa personal, gibuak nako ang mga konsiderasyon ngadto sa duha ka mga kategoriya:
• Duha ka panukiduki: Unsaon nako pagdahum nga ang propiedad mahimong usa ka puhunan? Alang niini nga bahin, mahimo nakong hagiton ang akong calculator, o ang akong spreadsheet, o ang akong software sa evaluation ug adunay pipila ka numero.
• Kwalitatibo: Kinahanglan kong pangutan-on ang akong kaugalingon "mahimo ba nako kining makuha?" Kung sama ka sa kadaghanan sa mga tigpamuhunan sa real estate, nan ikaw usa ka partisipante. Kana nagpasabot nga kinahanglan nimo nga pagaatubangon kini nga proyekto sa ibabaw sa imong "adlaw nga trabaho" ug sa pagdumala niini pagkahuman. Kini nga bahin sa pagsusi magkuha sa usa ka kalag nga magapangita; ang usa ka calculator dili makatabang kanimo dinhi.
02 - Quantitative - Pagdagan sa mga Numero Paggamit sa Cap Rate
Sa personal, ako ang nagtan-aw sa tulo ka importanteng numero sa dihang naghunahuna ko sa usa ka pamuhunan. Rate sa Cap , mao ang una sa niini nga mga himan.
Ang gidaghanon sa Cap mao lamang ang tinuig nga kinitaan nga pahat nga gibahin sa bili sa kabtangan. Sulod sa mga katuigan, ang mga tigpamuhunan naggamit sa "1% rule" nga nag-ingon lang nga ang binulan nga kinitaan sa abang sa usa ka kabtangan kinahanglan nga halos 1% sa bili nga imong ibayad sa propiedad. Ang ubang mga merkado mibalhin gikan sa ratio tungod sa rocketing property values, apan diha sa uban, mahimo pa nimo makit-an ang mga kabtangan nga mohaum sa 1% nga lagda. Apan, usa ka butang nga angay nimong hinumdoman mao nga ang 1% nga pagmando sa kumagko usa ka patas nga timailhan kon ang propiedad magpatunghag igo nga cash flow sa usa ka tinuig nga basehan aron matabonan ang pagbayad sa mortgage ug gasto. Siyempre, adunay daghan nga mga baryable nga moadto niini (gikan sa mga buhis ngadto sa interes sa porsyento sa pagbayad nga gibayad nga imong gibayad) apan kini usa ka punto sa pagsugod.
03 - Cash Flow isip usa ka Tool sa Pagsukat sa Quantitative
Ang bugtong rason nga imong gikabalak-an ang cap rate mao nga ikaw naningkamot alang sa usa ka sayon nga proxy alang sa unsa nga matang sa cashflow nga ang pamuhunan magamugna. Sa pagpamuhunan, ang kwarta mao ang hari - ibalewala kini nga kalkulasyon sa imong katalagman.
Ang pagbanabana sa cashflow naglakip sa pagplano sa mga nag-unang gahin nga cash outflows (mga buhis, prinsipal, interes, gasto, bakante, bayad, pag-ayo) ug pagtandi niini sa kita nga gipatungha sa propiedad. Mahimo nimo kini pinaagi sa usa ka spreadsheet o mogamit sa usa ka pakete sa software sa real estate evaluation.
04 - Rate sa Return isip usa ka Quantitative Real Estate Investment Analysis Tool
Ang cashflow, sa baylo, magtugot kanimo sa pagkalkulo sa gipaabot nga rate sa pagbalik (ROR) sa kabtangan. Ang rate sa pagbalik mao ang usa ka sukod sa ganansya; kini nga sukod sa cash nga usa ka proyekto ang makamugna batok sa kwarta nga kinahanglan nimong ibutang sa proyekto.
Kinahanglan nimo ang usa ka spreadsheet o real estate evaluation software aron makalkulo kini nga ratio. Sa akong hunahuna kini mapuslanon kaayo tungod kay kini nagtugot kanako nga itandi ang pagbalik nga akong gilauman alang sa pamuhunan kumpara sa pagbalik nga akong makatarunganon nga magdahum alang sa uban, dili managsama nga pamuhunan. Pananglitan: kung akong gidagan ang mga numero alang sa kabtangan nga akong gihulagway sa sinugdanan sa niini nga artikulo ug kini mibalik balik kanako sa usa ka rate sa pagbalik sa 8% segurado gayud ako.
Akong madahom nga makakuha og 8% nga pagpamuhunan sa stock market (ubos nga risgo, ug usa ka daghan nga dili kaayo paningkamot). Kay ang risgo ug paningkamot kinahanglan nga akong ibutang sa niini nga proyekto nga akong gilauman nga usa ka rate sa pagbalik nga maayo sa amihanan nga 20%.
05 - Mahibal-an - Mahimo ba Nimo ang Proyekto?
Sama sa akong gihisgutan sa ibabaw, ang imong calculator dili makatabang dinhi. Mao kini ang panahon nga kinahanglan nimo nga tan-awon ang salamin ug hunahunaon kung pila ka oras ug paningkamot nga mahimo nimo nga igugol sa proyekto.
Usab, atong tan-awon ang proyekto nga akong gihisgutan sa sinugdanan niining artikuloha. Ingnon ta nga imong gitandi kini batok sa sama nga oportunidad; laing multi-pamilya sa parehas nga kasilinganan apan wala magkinahanglan og trabaho. Gikuha nimo kana nga oportunidad sa ibabaw sa fixer-sa ibabaw gawas kon ang ikaduha nga usa naghatag og mas taas nga rate sa pagbalik. Apan unsa pa ka taas?
Sa pagsugod sa mga mamumuhunan kanunay nakong itanyag ang sama nga tambag: Niini nga erya nasayop sa pag-amping. Ang usa ka proyekto nga mahimo nimo nga buhaton mas maayo kaysa sa usa nga imong gisunog sa panahon nga ikaw anaa sa tunga niini. Pangita og usa ka butang diha sa imong kahupayan nga naghatag sa pipila ka mga desente nga mga numero, pagkuha niini, dayon padayon ngadto sa usa ka mas mahagiton (ug malaumon nga mas mapuslanon) nga proyekto sa sunod nga panahon.
Konklusyon:
Ang pag-usisa usa ka bahin sa arte, bahin sa siyensiya. Tan-awa ang uban nga mga hilisgutan niini nga seksyon alang sa dugang mga ideya sa pag-usisa sa mga pamuhunan.
Ang awtor nga si Chris Smith usa ka investor nga nagpuyo, usa ka tigpasiugda sa usa ka online reference alang sa mga tigpamuhunan ug mga propesyonal sa real estate ug nagpatik sa mga artikulo sa Corporate Finance Magazine, Euromoney, ug sa Business Journal Network.