Ang leverage mao ang paggamit sa nagkalain-laing instrumento sa panalapi o hinulaman nga kapital aron pagpalit ug / o pagdugang sa potensyal nga pagbalik sa usa ka puhunan-ang termino gigamit sa Wall Street ug sa merkado sa real estate sa Main Street.
Ang labing sayon nga pananglitan alang sa real estate mao ang pagpamaligya, diin ikaw naggamit sa imong kaugalingon nga salapi aron mapalit ang pagbakal. Sa kasagaran, ang 20% sa pagbayad (ug ang usa ka maayo nga kasaysayan sa kredito) makahatag kanimo og 100% sa kabtangan ug balay nga imong gusto . Ang uban nga mga programa sa mortgage mahimo pa gani nga ipaubos pa nimo.
Kung ikaw usa ka investor sa real estate , mahimo ka nga mag-operate sulod sa usa ka panag-uban ug ang mga kaubanan mahimong magbutang sa tanan nga salapi, o ang mga tigbaligya mahimong andam nga mogasto sa pipila sa presyo sa pagpalit sa kabtangan nga ilang gibaligya. Ang tanan mga ehemplo sa leverage
Usa ka Panig-ingnan sa Leverage
Moingon kita nga nangita kamig usa ka balay sa usa ka dakung kasilinganan. Nakakita ka og duha ka mga kabtangan: usa ka $ 500,000 nga balay nga kinahanglan nimo ang usa ka utang, ug usa ka $ 100,000 nga balay nga mahimo nimo nga paliton.
Sitwasyon 1: Nagpadayon ka sa $ 500,000 nga balay, bangko ug kini maghatag kanimo og $ 400,000 nga utang kung imong gibutang ang $ 100,000, o 20%. Sa pag-ingon nga ang real estate sa niini nga dapit nga moadto sa tingali 5% sa usa ka tuig, sa 12 ka bulan ang pagpamuhonan mao ang bili $ 525,000.
Sitwasyon 2: Gipalit nimo ang $ 100,000 nga balay nga wala'y utang nga walay bayad ug walay utang nimo sa bisan kinsa. Kon ang merkado sa real estate moabot sa 5% sa usa ka tuig, sulod sa 12 ka bulan ang imong pagpamuhunan bili $ 105,000.
Sa Scenario 1, ang leverage nagtrabaho sa imong pabor, nagdugang sa bili sa imong investment sa real estate. Apan, kung ang presyo sa real estate nahulog sa 5% sa unang tuig, ang Scenario 1 mawala na $ 25,000. Ang Scenario 2 nakakita sa pagkunhod nga $ 5,000 lamang.
Mga Butang nga Likayan sa Paggamit sa Real Estate Leverage
Gigamit sa hustong paagi, ang real estate leverage mahimong usa ka epektibo nga himan alang sa mga tigpamuhunan sa real estate aron madugangan ang ilang pagbalik sa pamuhunan. Ang yawe mao ang paglikay sa paghimo og mga desisyon nga walay tukma nga paghunahuna sa mga lugar nga kapeligrohan sa leverage. Likayi kining mga peligroso nga mga pamatasan ug mas maayo nga higayon nga matuman ang kalampusan sa paggamit sa real estate leverage.
01 - Pag-ihap sa High Levels of Appreciation
Bisan kon ang propiedad nagpabili sa 12% ngadto sa 20% nga gidaghanon sulod sa daghang mga tuig, ang pag-ihap nianang pagpadayon nagpadayon nga usa ka peligroso nga sugyot. Kini makahimo kanimo nga masobrahan sa mga kabtangan, nga nagpaabut nga makaamgo sa kalainan sa pagbaligya gikan sa pasalamat. Kon kini dili mahitabo, ikaw adunay kapildihan o mas grabe pa.
Kon nagplano ka sa pagtan-aw sa imong leveraged real estate investments, labing menos, sa tulo ka mga sitwasyon: labing maayo; pinakagrabe; ug lagmit.
02 - Pag-undang sa Hataas nga Pagbayad
Kini ingon og usa ka dako nga pamuhunan aron makontrol ang usa ka kabtangan uban sa gamay kaayo nga bayad. Gitan-aw nimo ang gidaghanon ug nakita ang usa ka tinuud nga taas nga pagbalik sa pagpamuhunan tungod sa imong ubos nga cash outlay.
Ang problema mao ang taas nga pagbayad nga adunay mas taas nga leverage. Pananglitan, kung kini usa ka bayranan, makasalig ka nga kinahanglan ang pagbayad sa binulan, ug kon mas daghan ang imong hinulaman, mas taas ang binulan nga pagbayad.
Kung ang merkado mag pahumok o ang imong mga kabtangan makasinati sa mas dako nga gilauman nga bakante o kaha pagkawala sa kredito, imong makita nga dili nimo mapadayon kadtong mas taas nga pagbayad sa mortgage nga daw maayo sa sinugdanan. Kung dili nimo mahimo ang mga bulan, ang imong pagpamuhunan naa sa peligro.
03 - Pag-abut sa Maayo nga Resulta sa Pagpamuhunan sa Dili Maayo nga Pagpamalit
Daghang mamumuhunan nga sobra ang bayad alang sa usa ka kabtangan tungod kay nakita nila ang nirvana sa taas nga leverage financing setup. Gisulti sa lain-laing paagi, tungod kay makahimo ka og usa ka kabtangan nga adunay gamay nga cash outlay wala kini nagpasabut nga kini usa ka maayo nga pagpalit. Tan-awa ang bili sa kabtangan sa konteksto sa kasamtangan ug gilauman nga uso sa merkado. Pangitaa ang mga "ikatandi" o ubang mga kinaiya nga sama niini. Unsa ang ilang gibaligya? Unsa ang gibaligya sa lugar?
Kung ang propiedad sobra ra sa presyo, ang pagtamod dyutay o mas grabe pa, wala'y bili. Ug alaut ikaw kong ang baligya makaganancia sa usa ka diyutay nga panahon. Ang imong sobra nga gipangayo nga propyedad mahimong usa ka mahinungdanong kal-ang ug dili ka makahimo sa pagdiskarga niini nga walay pagkawala.
04 - Gikalimtan nga Ang Pondo sa Salapi Mao ang Hari
Kung usa sa mga "wala" nga mga pamatasan moipon sa imong hunahuna, kini ang usa nga angay nimong tagdon pag-ayo. Ang mga sayop sa paghukom sa usa o labaw pa sa uban nga mga butang dinhi mahimong mataligam-an kung aduna ka nianang usa ka dakung butang- maayo kaayo nga pagdagayday sa salapi .
Kung ang inyong kita sa abang, minus ang gasto ug gasto sa pagpautang, nagahatag sa usa ka nindot nga cash return sa inyong bulsa matag bulan, nan ang kamatuoran nga ang propiedad wala maangkon sa bili karong tuiga dili mahisama sa usa ka panghitabo. Apan kon ang tanan nimong mga puhunan sa real estate nawala na, ikaw anaa sa daghang init nga tubig.