Ang mga komersyal nga tigpahulam nag-amping sa ilang underwriting. Tungod kay ang personal nga mga kasaysayan sa kredito sa mga pumapalit panagsa ra mahinungdanon sa komersyal nga pagpahulam, naggamit sila sa uban nga mga criteria aron paghimo sa mga paghukom sa paghukom. Ang kabtangan sa komersyo gipalit aron makamugna og kita, mao nga ang usa sa mga criteria nga popular mao ang pagtan-aw sa kinitaan aron masuta kung igo na ba ang pagbayad sa mortgage ug pagbayad sa kita alang sa mga nangutang.
Sa diha nga ang usa ka tigpautang motan-aw sa usa ka apartment o sa lainlaing kabtangan, kung ang usa ka bayranan ang ihatag, ug kung unsa ka daghan, mahimong determinado sa paggamit sa DSCR, o Debt Service Coverage Ratio. Kini usa ka yano nga kalkulasyon, apan mahinungdanon kaayo. Ang nagpahulam dili kaayo mabalaka sa tagsa ka mga credit score o mga kasaysayan sa mga tag-iya. Ang tuyo sa pamuhunan mao ang ROI, Return on Investment, ug cash flow, busa ang cash flow mao ang nag-una nga konsiderasyon.
Sa tinuud, ang mga tigpamuhonan kinahanglan magpabili sa pag-atiman sa mga tigpahulam sa pagsiguro nga ang mga pag-agi sa cash flow husto alang sa usa ka proyekto sa apartment. Gusto nila nga makita ang mga pinansyal nga nagpakita sa kita ug gasto. Dayon masuta kung kini nga mga numero morag magpadayon sila sa umaabot, o tingali mas maayo o mas grabe pa. Kung ang mga numero nagpakita nga ang cash flow igo nga maglakip sa pag-alagad sa utang, kini nagpamatuod sa pagpili sa investment ug sa kabatid sa pagpabili sa (mga) investor.
Samtang adunay daghan nga mga dapit nga makita kung unsaon sa pagkalkulo sa DSCR nga adunay usa ka proyekto ug kantidad sa mortgage nga anaa na sa lugar, kini lagmit ang usa ka pumapalit gusto nga mahibal-an kung unsa ka dako ang ilang mahulaman sa usa ka proyekto nga ilang gihunahuna nga pagpalit. Ang mga mamumuhunan mihimo sa ilang kaugalingon nga kalkulasyon ug nagtan-aw sa ilang gipili nga tigpautang aron sa pag-validate sa mga gidaghanon nga ilang naangkon.
Ang duha nga mga tigpamuhonan ug tigpautang adunay usa ka komon nga tumong niini nga pagtahod. Ang proyekto ba adunay igong kapuslanan sa pag-alagad sa utang nga adunay igo nga kantidad nga nahabilin?
Atong tan-awon kini gikan sa duha ka mga direksyon, pagkuha sa kasamtangan nga DSCR ug pagtimbang-timbang sa usa ka kabtangan sa usa ka lender nga gikinahanglan nga DSCR. Kini nga kalkulasyon balik ngadto sa maong kantidad nga gamit ang usa ka kasagaran nga tigpahulam nga gidawat nga DSCR nga 1.20. Dayon buhaton nato kini sa laing direksyon, pagkuha sa DSCR.
Kasagaran: Average
Panahon nga Gikinahanglan: 20 ka minutos
Ania Unsaon:
- Tinoa ang cash flow , o gross operating income pagkahuman sa pagbawi sa bakante ug pagkawala sa kredito .
Pagbaligya sa total nga $ 187,000 / tuig - 9% nga bakante ug pagkawala sa kredito ($ 16,830) = $ 170,170
- Dayon makaadto sa NOI, o net operating income pinaagi sa pag-ubos sa tanan nga gasto alang sa operasyon ug pagdumala, apil ang mga buhis ug insurance.
Gross Operating Income - Ang tanan nga Gasto = NOI, o Net Operating Income
$ 170,170 - 72,470 (gasto) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 ka bulan = $ 8142 / bulan NOI
- Kung ang nagpahulam nagagamit sa usa ka minimum nga madawat nga DSCR nga 1.20, nan ang $ 8142 / bulan kinahanglan nga 1.2 ka beses sa binulan nga pagbayad sa mortgage. Aron makuha ang maksimum nga pagbayad, gikinahanglan ang pagbahin sa $ 8142 sa 1.2.
$ 8142 nga binulan nga kinitaan nga kita / 1.20 nga minimum nga DSCR = $ 6785 / bulan nga maximum nga pagbayad sa mortgage.
- Karon kini gikinahanglan lamang aron mahibal-an kung unsa ka daghan ang ipahulam sa kasamtangan nga mga presyo. Kon kini nga pumapalit makapaabut sa interest rate nga 6.875% sa usa ka 30 tuig nga pautang, ang usa ka mortgage calculator magsulti kanato nga ang tigpahulam mahimong andam nga mopahulam sa $ 1,032,836 niini nga kabtangan , tungod kay ang loan ug interest rate moresulta sa pagbayad sa prinsipal ug interes nga $ 6785 / bulan, ug ang minimum nga 1.20 DSCR.
Kadaghanan sa mga calculators sa mortgage magatugot kanimo sa pagsulod sa bayad, interest rate ug oras aron makalkulo ang kantidad sa utang.
- Sa diha nga nagsugod kami, nahibal-an namon nga kami nagsuporta sa kantidad sa utang nga naggamit sa gipahayag nga DSCR, tungod kay kami mga mamalitay nga gusto magbanabana kung unsa ka dako ang mahimo nga hulaman sa pagpamaligya sa usa ka propiedad nga gi-evaluate namo alang sa pagpalit. Apan, maghimo lamang kita og usa ka kalkulasyon sa DSCR diin nahibal-an nato ang mga galastohan sa proyekto ug mortgage payment.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 nga Annual Pay Per Mortgage = 1.30 DSCR
1.3 mas maayo kay sa 1.2 niini nga kaso, mao nga tingali usa ka madawat nga DSCR. Apan, kung ang usa ka bag-ong pautang gipangita sa usa ka proyektong pagpaandar, ang kasamtangan nga NOI gamiton sama sa una sa pagtan-aw kon unsa ang mahimong magamit isip usa ka kantidad sa pagbayad.
Kon ang mga numero magtrabaho, ang mga tigpamuhonan ug tigpautang mahimong mobati nga maayo mahitungod sa pagpondo sa proyekto ug sa umaabut nga ganansya.
Unsa imong kinahanglan:
- Ang mga detalye sa kita ug gasto alang sa propiedad.
- Usa ka calculator sa utang.