Mga pamaagi sa pagpamuhunan sa Real Estate nga walay Cash
Adunay mga estratehiya alang sa pagpuhunan sa real estate nga walay salapi.
Mahimo ka magsugod ingon ka gamay sa gasto sa pipila ka mga kard sa negosyo. Kini dili usa ka artikulo mahitungod sa "sayon nga kwarta." Samtang adunay mga paagi sa pagsugod sa real estate pagpamuhunan uban sa imong tinguha ug sa pipila ka mga buhat sa trabaho, kini dili sayon, apan kini mahimong salapi sa imong bulsa sa mubo nga panahon.
Adunay mga gurus bisan asa, sa TV, sa print ug sa Internet nga nagtudlo sa tanan niining mga pamaagi. Daghan ka og makat-unan gikan sa mga website sa real estate investment, apan mag-amping mahitungod sa pagbayad sa mahal kaayo nga kurso o mentoring. Ang uban nakakat-on sa lisud nga paagi nga, dili igsapayan kung unsa ka daghan ang instruktor nga nahibal-an ug nagatudlo kanimo, anaa gihapon kanimo ang paggula ug pagpatuman niini. Pipila sa mga pamaagi nga makatugot kanimo sa paghimo sa salapi gikan sa real estate nga walay bisan unsa nga cash nga magsugod naglakip sa:
- Bird Dogging
- Mga buluhaton
- Pagpahimutang sa mga Pagpangita
- Mga Pagpangbaligya sa Sandwich
- Balik-Sa-Sulod nga mga Pagtak-op
Ania ang usa ka kinatibuk-ang panglantaw niini nga mga pamaagi, kung giunsa nila pagtrabaho, ug giunsa sa pipila ka mga tigpamuhunan sa real estate nga naggamit kanila alang sa cash nga kita sa sayo sa ilang pagpamuhunan nga mga negosyo.
Bird Dogging
Sa dili pa nimo mapasalamatan ang bili sa usa ka iro nga langgam nga makahatag sa mga tigpamuhunan sa real estate, atong tan-awon kon kinsa kining mga mamumuhunan. Ang unang butang nga mosantup sa hunahuna mao ang usa ka "flipper," pagpalit sa mga balay, pag-ayo niini ug pagbaligya dayon niini alang sa kaayohan.
Dayon adunay dugay na nga mamumuhunan nga nagpalit sa mga panimalay isip mga kabtangan sa pag-abang, nga nakahibalo sa pagdagayday sa salapi ug pagpasalamat sa paglabay sa panahon.
Ang bisan hain niini nga estratehiya sa pagpamuhunan sa real estate mahimong mapuslanon kaayo. Ang pamaagi nga gipili sa usa ka investor mao ang mahitungod sa ilang mga tumong, pamatasan, ug pagkamatugtanon sa risgo.
Adunay daghan pa niini nga mga mamumuhunan gikan didto kay sa kadaghanan sa mga tawo naghunahuna, ilabi na ang dugay nga mga tigbaligya sa abang. Kinsa sila? Pipila lamang ang taas nga profile nga imong makita sa TV. Ang kadaghanan mao ang mga tawo nga imong makita kada adlaw. Mahimo nga adunay lain nga malampuson nga negosyo ug adunay cash nga gusto nila nga mamuhunan sa real estate.
Ang pagdagan sa ilang mga negosyo nagkinahanglan sa kadaghanan sa ilang panahon, ug sila adunay pagsalig sa mga tradisyonal nga mga kapanguhaan sama sa mga ahente sa real estate aron sa pagtabang kanila sa pagpangita sa mga kabtangan sa propiedad sa pamuhunan. Sila sa kasagaran mobayad labaw pa kay sa angay nila alang niini nga mga kasabutan samtang ang mga ahente sa real estate nagtrabaho sa imbentaryo sa Multiple Listing Service ( MLS ). Walay daghang pagkalalom sa presyo, ilabi na sa mga komisyon sa deal.
Daghan niining mga mamumuhunan ang nagpalit sa daghang mga kabtangan. Unsa kaha ang ilang reaksiyon kon makontak sila sa usa nga nag-ingon nga mahimo silang magdala kanila sa pagpalit sa mga balay sa pagpalit alang sa 10% ngadto sa 40% mas menos nga salapi kay sa ilang gipamalit karon? Ang tubag yano, tungod kay anaa kini sila aron makaganansya.
Ang dili kaayo nila pagbayad alang sa usa ka panimalay, mas maayo ang ilang pagbalik sa pagpamuhunan (ROI) gikan sa cash flow, ug sa dali nga sila naka-lock-in equity.
Buot nila nga kini nga tawo magdala kanila og mga kasabutan. Kini nga tawo nailhan nga usa ka iro nga langgam. Kini sama ra nga usa ka mamaligya.
Pinaagi sa trabaho, pagsiksik ug imbestigasyon, ang iro nga langgam makakaplag sa mga tag-iya sa balay kinsa kinahanglan nga magbaligya ug dili makahimo o mga tag-iya sa balay nga adunay mga problema sa pagpautang o pagrebelde sa dili pa kini ilista. Mao kana ang pagpangayam sa langgam, ug kini wala magkinahanglan og salapi aron makasugod, pipila lang ka mga business card ug daghang paningkamot. Bisan pa niana, kini makahimo sa pagbutang sa real estate sa usa ka negosyo alang sa kasagaran nga tawo nga adunay daghang utang ug dili kaayo kwarta.
Gipangita nila ang mga balay nga mga ahente sa real estate nga wala naglista. Sa pagkatinuod, ang pipila ka mga iro sa langgam nga adunay mga ahente sa real estate nga nagpakaon kanila naggiya sa dihang ang usa ka naguol nga tag-iya sa balay wala makahimo sa pagbaligya. Ang iro nga iro naghatag og mapuslanong pagpamuhunan ngadto sa mamumuhunan ug ang mga bayranan mahimong modagan tali sa $ 2000 ug $ 10,000 kada deal kung kini magsira.
Mga buluhaton
Ang laing paagi sa paghimo sa salapi sa real estate pagpamuhunan nga wala mogamit sa bisan unsa nga imong kaugalingong kwarta mao ang paggamit sa mga buluhaton. Dili kini usa ka komplikado nga proseso apan kini nagkinahanglan nga imong gipalit ang imong buyer sa wala pa mo-lock ang imong kaugalingon ngadto sa usa ka kontrata sa pagpalit. Mahimo nimong himuon ang imong deal sa nagbaligya ug isulat ang kontrata sa pagpalit. Ang kontrata magpakita nga ang Mamalit mao ang "Imong Ngalan ug / o Gitugyan."
Kini nagtugot kanimo sa pag-assign sa kontrata ngadto sa laing tawo, imong buyer, nga wala'y dugang nga pagtugot sa magbabaligya. Kinahanglan sila mahimong tigpalit og salapi, apan sa kasagaran ang kaso kung imong gibuhat kining mga matang sa paghisgot. Ang tigbaligya ipahibalo lamang nga ang imong buyer karon ang pumapalit ug nga ang transaksiyon magpadayon nga normal sumala sa mga kondisyon sa pagpalit nga kontrata.
Ang laing konsiderasyon sa paghatag sa mga deal mao ang igmat nga deposito sa salapi nga imong gihatag sa magbabaligya. Kini nga salapi gitipigan uban sa titulo nga kompanya nga nag-atubang sa panapos, ug dili nimo makuha ang refund. Kini ibalhin sa imong pumapalit. Busa, gusto nimong huptan kining ubos nga kantidad kutob sa mahimo tungod kay aduna gihapoy risgo nga ang kasabutan dili masira.
Kung kanunay ka nga nagtrabaho uban sa mga pumapalit sa mamumuhunan, mahimo nga makuha nimo ang imong bayad kon imong itugyan ang kontrata ngadto kanila, ug dili kinahanglan nga maghulat hangtud sa pagtapos. Bisan pa niana, mahimo ka nga mabayran kung ang panapos nga kasabutan matapos. Siyempre, kung maayo ka nga nahiangay sa mga pumapalit, ug makahulagway sa kasabutan ngadto kanila ug makakuha og usa ka verbal nga pasalig, mahimo nimo usab makuha ang matinguhaon nga salapi sa atubangan sa dili ka maka-lock sa balay.
Pagpahimutang sa mga Pagpangita
Ang nag-unang mga bahin sa usa ka diskarte sa opsyon sa pag-arkila mao ang pag-arkila sa pagbayad sa binulan nga pagpahulam ug usa ka kapilian sa pagpalit sa kabtangan sa katapusan sa panahon sa pag-lease. Himoon nato ang usa ka panig-ingnan aron ilarawan kung giunsa kini paglihok. Ikaw usa ka mamumuhunan kinsa gusto nga makaangkon og usa ka panimalay ingon nga usa ka propyedad sa pag-abang, apan wala ka nagalingkod sa igong salapi alang sa usa ka bayad sa pagbayad. Mahimo ka pa gani nga adunay usa ka credit score nga maghimo sa paghulam nga mahal kaayo.
Pinaagi sa pagpamaligya sa mga karatula sa bandido, pamantalaan ug Craigslist nga mga ad o usa lamang ka referral nga pulong-sa-baba, imong gipangita ang usa ka madasigon nga tag-iya sa balay kinsa wala makahimo sa pagbaligya sa ilang balay. Atong tan-awon ang usa ka panig-ingnan nga hulagway. Ingnon ta nga ang mga tag-iya sa balay adunay listahan sa panimalay, apan wala nila ibaligya.
Ang balay nagkantidad og $ 100,000 sa kasamtangan nga merkado, ang ilang mortgage balance nga $ 70,000, ug ang ilang pagbayad mga $ 525 / month nga may buhis ug insurance. Ang usa ka kapikas napahamtang sa ilang trabaho, ug ang usa nga nakit-an sa usa ka mas maayo nga trabaho mao nga sila kinahanglan nga mobalhin sa dili madugay. Ania ang gibuhat sa among mamumuhunan:
- Nagtanyag sa pag-abang sa ilang balay sulod sa 3 ka tuig uban ang bayad sa pagpauli nga katumbas sa pagbayad sa balay.
- Nagbayad sila og $ 1,500 isip dili bayad nga bayronon nga pagbayad sa opsyon sa pagbayad nga adunay katungod, apan dili ang obligasyon, sa pagpalit sa balay sa katapusan sa pagpaabang sa $ 80,000.
- Uban sa usa ka verbal nga kasabutan, ang mamumuhunan mogamit sa marketing o uban pang mga pamaagi sa pagpangita sa usa ka tenant alang sa balay kinsa andam nga mobayad og $ 750 / month aron maabangan kini. Sila mopirma sa minimum nga usa ka tuig nga pag-arkila.
- Atol sa 3 ka tuig nga pag-abang, ang mga buhis ug seguro magpabilin ingon nga, mao ang escrow sa pagbayad sa pag-atiman sa mga butang.
- Cash out: $ 525 x 3 alang sa una ug sa miaging bulan nga bayad sa pagbayad ug usa ka security deposit = $ 1,575 + $ 1,500 alang sa pagbayad sa opsyon sa pagpaupahan = $ 3,075.
- Cash in: $ 750 x 3 alang sa una, katapusang & security deposit = $ 2,250.
Kini ang pinakagrabe nga sitwasyon sa kwarta, nga ang namuhonan gikan sa bulsa nga $ 825. Bisan pa niana, sila mahimong mas maayo nga nakigsabot sa nagbaligya ug gipaundang ang security deposit, o gibiyaan kini sa tanan, nga naghulog sa kantidad nga ilang gibaligya ngadto sa $ 300.
Dili kini dautan aron makontrol kini nga balay ug maka-lock sa mapuslanon nga pagpalit sa katapusan. Mas bililhon kini kay sa bayad nga gibayad, ug lagmit nga mapasalamaton sa panahon sa 3 ka tuig nga pag-arkila. Ang $ 250 / bulan nga positibo nga cash flow moabot sa $ 9,000 sa 3 ka tuig nga panahon. Busa, bisan kung ang mamumuhunan wala magamit ang ilang kapilian sa pagpalit sa balay, sila naghimo og maayo nga ganansya nga naghunahuna sa gamay nga kantidad nga salapi nga ilang gipuhunan.
Mga Pagpangbaligya sa Sandwich
Ang pagpalit sa sandwich sama ra sa gipasabot sa ngalan: duha ka mga kapilian sa pag-arkila uban sa mamumuhunan sa tunga-tunga. Niini nga sitwasyon, gusto sa mamumuhunan nga mapalit ang propiedad sa diskwento sa katapusan sa panahon sa pag-lease, ug gusto nila nga makit-an ang usa ka tawo nga gustong mopalit sa balay apan dili tungod sa mga problema sa kredito o kakulangan sa cash alang sa usa ka down payment. Kadaghanan sa mga tawo sa niini nga sitwasyon nga gusto nga makaangkon, malipayon nga nakakaplag sa husto nga balay nga ilang mapalit sa usa ka opsyon sa pagpa-lease, nga adunay panahon sa pagpauswag sa ilang kredito ug pagbayad sa pautang.
Gigamit namo ang naunang pananglitan, apan imbis nga usa ka regular nga tenant, ang mamumuhunan nakakaplag usa ka tawo nga gustong mopahulam-pagpalit o pag-abang sa usa ka panimalay. Ang tanan nga mga numero managsama, gawas karon ang buyer sa nangungutang gusto nga makaangkon sa balay sa katapusan sa usa ka 3-year nga panahon sa pag-atiman sa pag-abang.
Ang tigpalit sa tenant karon wala lamang magbayad sa una, katapusan ug seguridad nga deposito sa atubangan, apan usab ang usa ka opsyon sa pagpauli nga dili refund nga bayad alang sa katungod sa pagpalit sa balay sa katapusan sa lease. Dugang pa, ang pumalit sa tenant miuyon nga kon sila mopalit sa balay, ang presyo mahimong $ 110,000. Karon ang cash flow alang sa mamumuhunan susama niini:
- Parehong $ 3,075 nga moadto sa nagbaligya alang sa unang opsyon sa pag-arkila.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 nga pagbayad sa opsyon sa pagbayad gikan sa buyer sa nanghatag nga moabut sa = $ 3,750.
- Ang usa ka investor mahimo usab nga mangayo alang sa usa ka mas taas nga bayranan sa pagbayad sa luna apan malipayon sa usa ka $ 675 nga positibo nga cash nga agianan sa diha nga ang duha nga mga deal gipirmahan.
- Ang tigbaligya naghimo sa $ 675 nga nag-una, $ 250 / bulan sulod sa 34 ka nahibiling mga bulan (una / bayad), ug $ 30,000 nga gross nga kita pinaagi sa pagbaligya sa balay alang sa $ 110,000 apan nagbayad lamang og $ 80,000.
- Gross nga kita sa Investor mao ang $ 39,175 nga adunay zero nga dolyar sa ilang salapi nga gipuhunan.
Laing kaayohan sa estratehiya mao nga ang tigpalit sa tenant naglaum nga makaangkon sa balay ug mag-atiman niini. Sa pagkatinuod, ang pipila ka mga tigpamuhunan nakigsabot sa mga pagpaabang nga nagkinahanglan nga ang nag-upahan mobayad sa unang $ 100 o labaw pa alang sa bisan unsa nga pag-ayo. Samtang ang pagbayad sa insurance ug buhis sa orihinal nga pagbayad sa mortgage, gamay ra ang gasto.
Kung ang mamumuhunan gusto nga maglakip sa tanan nga mga basehan, sila mahimong mobayad sa pagbayad sa mortgage diretso, nga dili tugotan ang magbabaligya nga makaadto sa usa ka posisyon diin sila mahimo nga mopugong sa gihapon. Ang mga kapilian sa pag-lease ug mga pagpaabang sa sandwich mao ang mga pamaagi nga gigamit kanunay sa mga investor sa real estate aron sa pagdugang sa mga kabtangan sa ilang porfolio ug pagtukod sa binulan nga cash flow.
Balik-Sa-Sulod nga mga Pagtak-op
Ang pag-abut sa housing ug mortgage nga nagsugod sa pagbukas sa 2007 nakahimo og daghang kausaban sa negosyo sa pagpautang ug real estate. Ang mga ulohan nga mga kompanya nga kaniadto makahimo og dobleng pagtapos ug pagbayad sa usa ka kasabutan sa mga kinitaan sa lain nga mga butang nga dili makita bisan karon. Bisan pa, adunay usa ka paagi sa pagbaligya ug pagbalibad sa mga kabtangan uban ang pagsalikway nga dili gamiton ang imong kaugalingong kwarta.
Siyempre, ang una nga gikinahanglan mao nga ikaw adunay usa ka mapuslanon nga pagpamaligya sa flip deal. Kinahanglan nimong ibaligya ang unang kabtangan sa husto nga kantidad, ug usa ka andam nga mamumuhunan aron mapalit kini gikan kanimo sa usa ka nindot nga ganansya. Ang ganansya kinahanglan nga igo aron sa pagbayad sa usa ka fee nga gikinahanglan aron imong magamit ang kwarta sa ubang mga tawo aron makuha ang una nga pagsirado aron masaligan nimo ang ikaduha nga pagbaligya sa imong mamumuhunan.
Ang pondo sa transaksyon mao ang proseso sa pagkuha sa usa ka mubo nga termino nga pautang aron pondohan ang usa ka deal sa usa ka follow-up nga pagtapos sa pagbaligya sa kabtangan sa samang adlaw o sulod sa 24 oras kasagaran. Usa ka transactional lender ang magbutang sa mga pundo uban ang titulo nga gikinahanglan aron masirado ang unang deal.
Sa higayon nga masulbad na ang kasabutan, mopadayon ka sa ikaduha nga kasabutan, kasagaran nga gikatakda sa luyo niini. Ang panapos nga pahayag alang sa maong kasabutan magpakita sa pagbayad ngadto sa transactional lender alang sa kantidad nga ilang gipahulam sa unang deal ug sa ilang bayad. Kini sa kasagaran usa ka minimum nga $ 2,500, ug mahimo usab nga ibase sa usa ka porsyento sa kantidad nga gipahulam. Nakuha nimo ang balanse ug ang imong ganansya.