Buy Right, Get Out Quickly, Pagsalig sa Imong Team
Unsay Buot Ipasabut sa Paglansad sa Balay?
Ang pag-flipping sa usa ka balay nagpasabot nga ikaw nagpalit sa usa ka balay nga adunay katuyoan sa pagbaligya niini, kasagaran sa madali, alang sa kaayohan.
Dili kini usa ka estratehiya sa pagpalit ug paghupot sa dugay nga panahon. Ang pagbaligya sa kabtangan alang sa labaw pa kay sa imong gipalit kini wala nagpasabut nga ikaw makaganansya.
Pananglitan, mopalit ka og usa ka balay alang sa $ 200,000 ug ibutang sa $ 50,000 nga kantidad sa renovations. Kon ibaligya nimo ang balay sa $ 240,000, nga labaw pa kay sa imong gipalit niini, mawala ka sa imong kwarta kon imong ibutang ang gasto sa pagbag-o, ingon man dugang nga gasto sa paghupot sa propiedad ug ibaligya ang propiedad.
Unsang Matanga sa Kabtangan ang Makalusot?
Ang labing komon nga matang sa kabtangan nga gipaagi mao ang usa ka panimalay sa pamilya. Hinoon, hapit ang bisan unsa nga matang sa real estate mahimong mabalik tungod sa kaayohan. Kini naglakip sa:
- Multi-Family Homes : Ang mga oportunidad sa pag-flipping naglakip sa pag-ayo sa kasamtangan nga mga yunit o pagdugang sa dugang nga mga yunit aron mahimo ang kabtangan nga mas bililhon sa mga umaabot nga mga pumapalit.
- Pag- apil sa Gamit nga Gamiton: Kini mahimo nga maglakip sa mga kausaban o mga pagdugang nga gihimo sa retail space, residensyal nga luna o pareho.
- Retail Property : Pag-usab sa espasyo nga angay sa usa ka piho nga panginahanglan, sama sa restaurant, salon o general store.
- Yuta : Pag-agi sa proseso sa pag-zoning aron maaprubahan kini alang sa piho nga paggamit, sama sa residential o retail. Ang pag-aprobar sa mga pag-aprubar mahimo nga usa ka taas nga proseso depende kon unsa ka dali ug sayon ang pagtukod sa departamento sa lungsod.
Sugyot 1: Buy at Right Price
Gihimo nimo ang imong salapi sa pagpalit. Dili igsapayan kon giunsa nimo pag-ayo ang balay sa katapusan kon imong gibutang ang sobra kaayo nga kwarta gikan sa sinugdanan, mas lisud nga makaganansya.
Determine ang After Value Value - ARV
Gisulayan nimo ang pagtino kon unsa ka dako ang imong maabut sa pagpalit sa kabtangan aron makaganansya. Busa, kinahanglan ka nga magtrabaho nga atrasado.
Ang unang butang nga kinahanglan nimo nga buhaton mao ang pagtino sa pagkahuman sa bili sa pag-ayo sa kabtangan. Mao kini ang imong gituohan nga ang balay mahimong bili human nimo makompleto ang tanang mga renovations sa property.
Kinahanglan nimo nga tan-awon ang bag-ong gibaligya nga mga presyo alang sa susama nga mga kabtangan sa lugar. Samtang ang pagtan-aw sa mga pagtandi dili usa ka eksaktong siyensiya, kini makatabang sa paghatag kanimo sa usa ka ballpark sa bili sa panimalay. Kung ang imong balay usa ka upat ka higdaanan, duha ka Bath Colonial, gusto nimo nga tan-awon ang mga Colonial nga pareho nga gidak-on nga gibaligya sa miaging tuig. Kinahanglan ka nga mag-adjust sa pipila ka mga butang sama sa:
- Square Footage: Duha ka mga balay adunay parehas nga gidaghanon sa mga higdaanan ug kaligoanan, apan ang usa mahimo nga usa ka libo ka metro ang gilapdon.
- Quality of Renovations: Tan-awa ang mga materyales nga gigamit sa pagbag-o. Mao ba kini ang gipangita karon sa pumapalit?
- Lokasyon: Ang uban nga mga dapit sa lungsod mas maayo kaysa sa uban: mas maayo nga distrito sa eskwelahan, mas malinawon nga dalan.
- Gawas sa Lote: Ang mas dagko nga mga lote mahimong mas bililhon.
- Gikahimut-an: Ang balay ba adunay central air conditioning, usa ka pool, usa ka natapos nga basement o usa ka master suite?
Sa higayon nga imong gitan-aw ang susama nga mga kabtangan, kinahanglan nga makahimo ka sa paghimo sa usa ka klase sa unsa ang bili sa balay sa dihang nahuman na ang imong mga renovations. Mao kini ang Human Value Repair.
Kuhaan sa Imong mga Gasto
Aron mapalit ang propiedad sa husto nga bili, kinahanglan nimo nga mahibal-an kung pila ka salapi ang imong gituohan nga imong igugol sa balay.
- Pagsira sa mga Gastos sa Pagpalit: Kini naglakip sa titulo sa insyurans, pag-inspeksyon sa balay, bayad sa abogado, mga surbey, mga bayad sa bangko, bayad sa rekording: buhat ug utang.
- Mga Buhat sa Pagtukod: Mga permit gikan sa lungsod, mga gasto sa materyal, gasto sa trabaho.
- Paghupot sa mga gasto: pagbayad sa insurance, buhis, pagbayad sa bisan unsa nga pautang, posible nga gasto sa pag-gamit.
- Ang pagsira sa gasto sa pagbaligya: Ang buhis sa Attorney, posible nga realty transfer tax, Realtor nga komisyon, mga bayrunon sa pagrekord: kasulatan ug mortgage, lungsod inspection fee: posible nga Certificate of Occupancy , CO kung gikinahanglan kini sa lungsod, buyer credits: ang inspector sa home buyer makakaplag mga butang sayop sa propyedad, busa ang pumapalit lagmit mohangyo sa usa ka credit gikan kanimo sa pag-ayo niining mga butanga.
Unsay Motibo sa Imong Kaayohan?
Mahimo nga dili moagi sa tanan nga buluhaton ug risgo sa pagbalhin sa usa ka balay aron sa paghimo sa $ 5,000. Busa, kinahanglan nimo nga matino ang imong hingpit nga tumong nga ganansya gikan sa flip. Kung ang tanan gisulti ug nahuman gusto ka nga maghimo sa $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? Ang pagkasayud kon unsa ka daghan ang imong gusto nga makatabang kanimo sa pagtino sa bili nga mahimo nimo nga makapalit sa balay.
Kinahanglan usab nga mahibal-an nimo nga kinahanglan ka nga mobayad sa buhis sa capital gains sa bisan unsang kaayohan nga imong gihimo. Depende sa imong income bracket, wala ka bay pagbayad o kinahanglan nga mobayad og 20 porsiyento sa imong kita ni Uncle Sam. Mahimo nimo nga mapugngan ang gasto pinaagi sa paghimo sa 1031 Exchange.
Tinoa ang Sulundon nga Presyo sa Pagpamalit
Karon nga imong nahibal-an ang Human After Repair Value alang sa propyedad, ang gibanabana nga gasto nga may kalabutan sa pag-ayo sa kabtangan ug unsa ka daghang salapi ang gusto nimo nga himoon, mahimo nimong mahibal-an ang maximum nga kantidad nga imong andam nga ibayad sa propiedad.
Human sa Pagpalit sa Bili
- Minus Gastos
- Minus nga Pag-usbaw sa Kita
= Bili nga Pagpalit sa Timbang
Mao kini ang punto diin ikaw naghimo sa imong tanyag ug paglaum kini gidawat. Gihimo nimo ang daghan nga trabaho aron makaabot niini nga gidaghanon, busa ayaw pagpaluyuhan sa mga REALTORS nga nagsulti kanimo kung imong dugangan ang imong tanyag nga presyo, imo ang kabtangan. Ang matag dolyar nga labaw pa nga imong gibayad alang sa kabtangan usa ka dolyar nga potensyal nga ganansya nga imong nawala. Hinumdomi, ikaw ang imong salapi sa pagpalit.
Sugyot 2: Paggawas sa Dali
Ang tumong sa paglansad sa real estate mao ang paghimo og kaayohan ug aron mahimo kini nga ganansiya sa labing dali nga panahon. Ang bisan kinsa nga maayo nga mamumuhunan nahibalo nga ang merkado sa real estate mahimo nga usa ka dyes. Ang bisan unsang gidaghanon sa mga butang nga makapakunhod pag-ayo sa bili sa imong kabtangan. Kini naglakip sa:
- Pag-uswag sa mga Bunga sa Pagpangita: Sa dihang taas ang interes, ang mga tawo dili makahimo sa paggasto sa balay. Kini nagpakunhod sa ilang gahum sa pagpamalit tungod kay ang ilang binulan nga bayad sa pagbayad mas taas. Samtang ang interes sa mga tawo mosaka, ang mga presyo sa balay moabut aron sa pag-adjust alang niining pagkunhod sa pagpalit sa gahum.
- Ang Pagbag-o sa Panahon: Ang panahon sa pagpalit sa panahon sa ting-init sa mga bulan sa ting-init sa diha nga ang mga bata wala sa eskwelahan. Ang mga pamilya gusto nga mobalhin sa dili pa magsugod ang bag-ong tuig. Kon dili nimo makuha ang imong flip sa merkado alang sa sayo nga tingpamulak sa Spring / Summer, mahimo ka nga magasto sa imong kaugalingon nga daghang salapi.
- Nagdugang sa Imbentaryo: Ang laing butang nga makaapekto sa bili sa imong panimalay mao ang sobrang imbentaryo sa lugar. Ang usa ka rason nga kini mahitabo kon ang usa ka dakong kompanya sa lungsod mag-undang, ug ang mga tawo magsugod sa pagbutang sa ilang mga balay sa ilang merkado aron sila makalalin. Adunay daghan lamang nga mga pumapalit alang sa usa ka 3 ka lawak nga higdaanan, 2 nga kasilyas $ 250,000 ka kabaryohan sa panimalay. Kon adunay lima sa merkado, tingali kinahanglan nimo ang pagpakunhod sa imong bili aron kini ibaligya dayon.
- Pagpangutang o Pagpamaligya sa Luna sa Luna: Sa walay palad, dili ka makontrolar ang imong mga silingan. Ang mubo nga pagbaligya ug pagrebelde sa lugar magdala sa bili sa imong balay.
- Natural nga Kalamidad: Dili ka usab makontrolar ang Mother Nature . Ang mga bagyo, buhawi, ug mga sunog sa baha makaguba sa mga lugar, nga magbilin sa mga presyo sa balay nga managsama sa pagkalibang.
- Lower School Ratings: Kung ang rating sa school system moubos, ang kasilinganan mahimong dili kaayo madanihon sa mga potensyal nga pumapalit.
- Talagsaong Ekonomiya: Kon ang ekonomiya nahugno, mao usab ang mga presyo sa balay. Ang mas diyutay nga mga tawo ang makapalit sa mga balay, ug ang mga nagtinguha sa paggasto dili kaayo.
- Mga Isyu sa Kapanguhaan / Power Lines: Ang lebel sa radon o uban pang mga kemikal sa yuta, ang mga linya sa kuryente nga gitukod sa luyo o usa ka pipeline nga nagaagi sa lungsod makapalisud sa pagbaligya sa imong balay alang sa taas nga dolyar.
Sugyot 3: Ang Team nga Gipangabudlay Nimo Makahimo o Makabungkag Kanimo
Ang madinalag-on nga mga pagbalibad sa kabtangan gihimo dayon ug gihimo alang sa tukmang presyo. Ang pag-hire sa sayup nga kontraktor, tigdesinyo o Realtor mahimong dali nga mopakli sa usa ka flip. Sa tinuud, ikaw adunay grupo sa mga sinaligang mga indibidwal sa dapit sa dili ka magsira sa propiedad aron dili ka mag-usik sa panahon.
Mga tigdesinyo
Kon ikaw mo-hire og usa ka tigdesinyo alang sa imong kausaban, kinahanglan nimo nga masiguro nga siya pamilyar sa maong dapit. Ang katapusan nga butang nga gusto nimo nga buhaton mao ang pag-uswag. Dili tanan sa balay nagkinahanglan og marmol sa Calcutta ug mga kahoy nga hardwood sa Brazil. Makahimo ka og dako nga kwarta nga adunay dako nga plano sa luna ug limpyo nga disenyo. Ang mga kusina ug mga kaligoanan nagbaligya sa mga balay, apan kadaghanan sa mga pumapalit dili masayud sa kalainan tali sa $ 400 nga gripo ug usa ka $ 40 ang usa.
Ang pagkasayud sa merkado makatabang usab pagtino unsa nga matang sa tigpalit ang nagtan-aw niini nga dapit. Ang dapit ba nakadani sa daghang mga singles, mga bag-ong kasal, batan-ong mga pamilya nga adunay gagmay nga mga bata, nagtukod og mga pamilya o walay mga nestre? Makatabang kini sa pagtino sa pinakamaayo nga paagi sa pag-ayo. Kinahanglan ba nimong idugang ang laing kwarto? Mag-focus sa usa ka family room alang sa mga bata? Ang usa ba ka master suite nga mao ang main draw?
Mga kontraktor
Naglakip kini sa mga elektrisyan, mga plumber, mga sider, mga roofer, mga kontratista sa HVAC, mga pintor, mga magtutukod ug bisan kinsa nga imong gikinahanglan. Gusto nimo nga makakuha og daghang mga bids aron makuha nimo ang pinakamaayo nga presyo, apan gusto usab nimo nga susihon ang mga kredensyal tungod kay ang pinakamaayo nga presyo dili kanunay ang pinakamaayo nga trabaho. Tingali naghunahuna ka nga adunay dako nga bili sa sinugdanan apan dili makagasto sa paggasto og dugang nga panahon ug salapi nga naningkamot sa pag-ayo sa dili maayo nga trabaho sa kontraktor.
Siguroha nga ang kontratista nakasabot sa gikinahanglan nga mga permit nga kinahanglang kuhaon sa lungsod alang sa mga renovations nga pagahimoon. Hangtud kanus-a nga ang lungsod moproseso sa mga permit? Aduna ba'y mga isyu sa pag-zoning nga kinahanglan aprubahan? Ang mga isyu nga permiso sa lungsod mahimong magamit sa mga trabaho sulod sa mga bulan ug dali nga makapakunhod sa bisan unsang potensyal nga ganansya.
Ang mga kontraktor usab gibantog sa "pagpaubos" kung unsa ka dugay ang usa ka trabaho. Siguroha nga adunay usa ka gitakda nga deadline uban sa kontraktor alang sa trabaho nga mahuman. Kinahanglan mo usab nga ilakip ang usa ka contingency fund sa imong badyet alang niining mga trabaho nga wala mahuman sa tukmang panahon.
Realtors
Magbaligya ka ba sa usa ka Realtor o mosulay sa pagbaligya sa kabtangan sa imong kaugalingon. Kon ikaw nagbaligya uban sa usa ka Realtor, hinumdomi ang hinungdan sa ilang komisyon sa pagbaligya.
Sa diha nga pagpili sa usa ka Realtor, kinahanglan nga imong sigurohon nga sila nahibalo sa merkado diin ikaw naningkamot sa pagbaligya sa balay. Bisan kon ikaw nakigtambayayong sa Realtor kaniadto, tingali dili kini ang pinakamaayo alang sa maong merkado.
Dugang pa, daghan nga mga Realtors ang interesado lamang sa paghimo sa usa ka dali nga pagbaligya ug dili kinahanglan nga ibaligya ang balay alang sa taas nga dolyar. Siguroha nga nahimo nimo ang imong kaugalingong panukiduki ug nga ikaw komportable sa numero nga gibati sa Realtor nga imong makuha alang sa panimalay. Gusto nimo ang usa ka dali nga pagbaligya, apan dili ka usab gusto nga mobiya sa sobra nga kwarta sa lamesa.