Usa ka Kinatibuk-an nga Unsa ang Pagahatag sa Atensyon sa Bag-ong mga Regulasyon sa IRS
Kon ang usa ka partikular nga pag-ayo makapahimo sa mga ekipo nga mas maayo, mapasig-uli ang kabtangan sa normal nga kondisyon, o mopahiangay sa kabtangan ngadto sa usa ka bag-o o lainlaing paggamit, nan ang gasto gipahimutang ug gipaubos sa pipila ka tuig.
Ang mga galastuhan sa pag-ayad ug pagmentenar nga wala mahulog sa mga kategoriya sa mga pagpalambo, pagpasig-uli o pagpahiangay mahimo nga ikagasto sa bug-os nga tuig nga gibayaran ang gasto.
Ang Mga Sukaranan
"Kon ikaw nag-ayo sa mga butang, mahimo nimo kining kuhaon," miingon si Steve Nelson, usa ka certified public accountant nga nagsulat sa dakong bahin sa pagwagtang sa pag-ayo sa Evergreen Small Business blog ug nagsulat sa usa ka bag-ong e-book Preparing Form 3115 alang sa Bag-ong Mga Katuyoan sa Pagkakawat nga Ari .
"Kon ang imong gibuhat usa ka kaayohan, pagpasig-uli o pagpahaum," miingon si Nelson, "ang mga bag-ong lagda nag-ingon nga kami maghimo kanimo nga mag-capitalize niini ug magpatubo niini gawas kung kini nga kantidad nga kini gamay nga patatas."
Ang mga Pag-ayo sa Pag-ayo ug Pagmentinar nga Mahimong Matapos na
"Sa kinatibuk-an, mahimo nimong ibasura ang mga kantidad nga gibayad alang sa pag-ayo ug pagmentinar sa mahikap nga kabtangan kung ang mga kantidad nga gibayad wala gikinahanglan nga kapital." (IRS.gov, Publication 535, Mga Bili sa Negosyo, kapitulo 7, seksyon sa Pag-ayo ug Pagpahimutang sa mga Gasto.)
Pinaagi sa pagdeterminar kon unsa ang mahimo natong ibasura sa mga butang nga wala nato kinahanglana nga kapital, kini nagpugos kanato sa pagpangutana: nga kini nga gasto kinahanglang kapital? Kung dili, nan mahimo natong kuhaan kini.
Sa laing seksyon sa Publication 535, ang IRS nagpatin-aw sa kalainan tali sa pagmentenar ug pag-ayo:
"Ang pag-ayuda sa gasto sa pag-ayo o pag-uswag sa kabtangan nga gigamit sa imong pamatigayon o negosyo mahimong deductible o kapital nga galastohan. Ang kanunay nga pagmentenar nga nagabantay sa imong kabtangan sa usa ka normal nga maayo nga kondisyon sa pag-operate, apan wala kini makapalambo sa bili o sa pagpataas sa mapuslanon ang kinabuhi sa kabtangan, mahimong mabakante sa tuig nga kini nahimo. Kung dili, ang gasto kinahanglang kapitalon ug depreciated. " (IRS.gov, Publication 535, Mga Gastos sa Negosyo, kapitulo 11, seksyon sa Pag-ayo.)
Timan-i nga dinhi ang IRS naghubit kung unsa ang gipasabut niini pinaagi sa naandan nga pagpadayon. Ang kanunay nga pagmentenar, ang IRS nag-ingon, "nagatipig sa imong kabtangan sa usa ka normal nga maayo nga kondisyon sa pagpaandar." Usa ka pananglitan ang mag-usab sa lana sa usa ka sakyanan. Ang pagbag-o sa lana makapahimo sa sakyanan nga kasagaran ug epektibo, apan dili kini makahulip sa mapuslanon nga kinabuhi sa sakyanan. Ang pag-ilis sa transmisyon o engine, hinoon, labi nga magpalugway sa mapuslanon nga kinabuhi sa sakyanan, ug busa sama kini sa usa ka pag-ayo nga kinahanglang kapital.
Pag-angkon sa mga Pag-ayo ug Pagmentinar: ang "BRA" Test
Ang mga pag-ayo ug gasto sa pagmentinar nga mas maayo ang propidad, o ibalik kini sa kondisyon sa pagtrabaho, o ipahiangay ang kabtangan sa usa ka bag-o nga paggamit kinahanglan nga kapital ug ipaubos sa daghang tuig. Kini dali mahinumduman kung ang usa naggamit sa BRA test, usa ka mnemonic nga gimugna ni Tony Nitti.
Ang mga pulong mao ang mga pag-ayo nga naghimo sa usa ka butang nga mas maayo kay kaniadto. Sa piho nga paagi, ang pag-ayo nahulog ubos sa kategoriya sa kaayohan kon sila:
- Pag-ayo sa usa ka depekto nga anaa sa wala pa nimo gipalit ang kabtangan
- Pag-ayo sa usa ka depekto nga nahitabo samtang ang property gihimo
- Pagpalapad o pagpalapad sa kabtangan aron kini adunay mas daghang kapasidad, o
- Gilauman nga madugangan ang kalidad sa kalidad, kusog, katakus o produktibo
Alang sa dugang mga detalye, tan-awa ang Unsa ang Usa ka Maayo nga Kausaban? seksyon sa Final Regulations sa Kinatibuk-ang Kinaiya Q & A.
Ang mga pagpasig-uli, sama sa usa nga mahimo nga gipaabut, mao ang pag-ayo nga nagpahiuli sa usa ka butang ngadto sa normal nga kondisyon niini. Ang pag-ayo sa atop o pag-ayo sa atop mao ang duha ka mga panig-ingnan sa pagpauli. Sa piho nga paagi, ang pag-ayo nahulog ubos sa kategoriya sa pagpauli kung kini nag-ayo nga:
- Ibalik ang nagkadaut nga kabtangan sa iyang "kasagaran nga maayo nga kondisyon sa paglihok"; o
- Ibalik ang usa ka mayor nga sangkap o substansyal nga estruktural nga bahin sa usa ka piraso sa kabtangan; o
- Pagtukod pag-usab sa kabtangan sa bag-ong kondisyon; o
- Resulta sa usa ka pagkunhod sa pagkawala, pagbaligya o pagbaylo, o pagkamatay nga pagtratar sa namatay tungod sa kabtangan o bahin sa kabtangan.
Alang sa dugang nga mga detalye, tan-awa ang Unsa ang kantidad sa pagpasig-uli sa yunit sa kabtangan? seksyon sa Final Regulations sa Kinatibuk-ang Kinaiya Q & A.
Ang mga pag-ayo mao ang pag-ayo nga nag-usab kon giunsa paggamit ang kabtangan o kagamitan.
Pananglitan, ibutang ang usa ka tag-iya sa usa ka pabrika ngadto sa usa ka showroom. Giunsa gigamit ang building nga mga pagbag-o gikan sa manufacturing ngadto sa retail sales. Tungod kay giusab sa magbubuhis kung giunsa niya paggamit ang kabtangan, ang bisan unsa nga pag-ayo nga may kalabutan sa pagpahiangay sa kabtangan gipahimutang sa kapital.
Sa pihong paagi, ang IRS nag-ingon nga ang gasto sa pagpahiuyon mao ang "Ang usa ka kantidad ibayad aron ipahaum ang usa ka yunit sa kabtangan ngadto sa usa ka bag-o o lain-laing paggamit kon ang adaptation dili sama sa imong ordinaryo nga paggamit sa yunit sa kabtangan sa panahon nga imong gibutang kini sa serbisyo "(gikan sa Unsa ang mopahiangay sa yunit sa kabtangan ngadto sa usa ka bag-o o lain-laing paggamit? nga bahin sa Tinuod nga Kinatulgan nga mga Regulasyon sa Q & A).
Mga Pamaagi: Tulo ka Luwas nga Patakaran sa Harbor
Ang kinatibuk-ang lagda mao nga ang mga galastuhan alang sa pag-ayo ug pagmentinar kinahanglan nga kapital ug ipaubos. Adunay mga eksepsiyon niining kinatibuk-ang lagda. Sa pagkatinuod, adunay tulo nga eksepsyon, nga gitawag sa IRS nga luwas nga mga pantalan. Apan bisan sa usa ka luwas nga dunggoanan, ang usa dili makahimo sa pagsulat sa gasto. Ang IRS nagpa-abot sa mga magbubuhis nga mohimo sa usa ka pormal nga pagpili (gitawag og "eleksyon") pinaagi sa paglakip sa usa ka pahayag sa eleksyon sa ilang tax returns.
$ 2,500 nga Luwas nga Pagpili alang sa Gagmay nga mga Magbubuhis.
Ang usa ka tawo o negosyante mahimo dayon ibalhin ang mga galastuhan sa pagpaayo ug pagmentenar kung ang kantidad mao ang $ 2,500 (o mas ubos) matag butang o matag invoice . Ang usa ka negosyo nga adunay "angay nga pinansyal nga pahayag," hinoon, adunay luwas nga pantalan nga kantidad nga $ 5,000. Kini nga $ 2,500 nga limitasyon moepekto alang sa tuig sa buhis 2016.
Alang sa mga tuig sa buwis sa 2014 ug 2015, limit ang $ 500. Tan-awa ang Notice 2015-82, Pagdugang sa De Minimis Safe Harbor Limit alang sa mga Magbubuhis nga Walay Pahat nga Pamahayag nga Pamahayag sa Pananalapi (pdf), sa IRS Web site alang sa mga detalye mahitungod niini nga pagbag-o. Alang sa dugang mga detalye niini nga probisyon, tan-awa ang de minimis safe harbor section sa Q & A sa IRS Web site.
Luwas nga Harbour for Small Taxpayers
Ang mga pag-ayo mahimong ibayad gilayon kon ang kinatibuk-ang kantidad nga gibayad alang sa mga pag-ayo ug pagmentinar sa kabtangan dili mokubos o katumbas sa $ 10,000 o 2 porsyento sa dili pag-adjust nga basehan sa kabtangan, kung asa nga kantidad mas ubos . Ug ang luwas nga dunggoanan magamit lamang alang sa mga negosyante nga adunay kita nga ubos sa $ 10 milyones ug ang pag-ayo sa propiedad adunay dili-adjust nga basehan ubos sa $ 1 milyones. Alang sa dugang nga mga detalye sa kini nga probisyon, tan-awa ang luwas nga pantalan sa pagpili alang sa gagmay nga mga magbubuhis nga seksyon sa Q & A sa IRS Web site.
Safe Harbor alang sa Routine Maintenance
Kung ang pag-ayo adunay rutina nga pagmentinar, unya ang mga gasto sa pag-ayo mahimong ma-dedikar dayon. Kini ang mga matang sa pag-ayo nga mahitabo sa regular nga paagi.
Ang IRS nagsulti niini sa pipila ka detalye. Alang sa rutina nga pagmentenar nga mahimong daling mabakante, gusto sa IRS nga gastohon ang gasto sa tanang upat nga mosunod nga mga criteria:
- Ang mga pag-ayo kanunay nga nagbalikbalik nga mga kalihokan sa matang nga imong gipaabut nga buhaton;
- Ang pag-ayo resulta gikan sa wear ug luha nga gigamit sa negosyo o negosyo;
- Gikinahanglan ang pag-ayo aron ang mga kabtangan magamit nga maayo sa iyang normal nga kondisyon;
- Ug kini hingpit nga gilauman nga ang pag-ayo kinahanglan nga ipahigayon:
- Kapin usa ka higayon sulod sa 10 ka tuig nga panahon (alang sa mga building ug istruktura nga may kalabutan sa mga building), o
- Kapin usa ka higayon sa panahon sa kinabuhi sa klase (alang sa kabtangan gawas sa mga bilding).
(Ang kinabuhi sa klase nagtumong sa gidaghanon sa mga tuig diin ang IRS nagpaabot kanato sa pag-depreciate sa propyedad. Gipahayag kini sa Publication 946, Unsaon nga Depreciate Property , ilabi na ang seksyon sa klase sa kapitulo sa kapitulo 4 ug Appendix B.) - gikan sa Safe Harbor alang Ang bahin sa Routine Maintenance sa Q & A sa IRS Web site. Usa ka pahimatngon nga pulong: ang naandan nga pagmentinar sa luwas nga pantalan wala magamit alang sa mga galastohan nga nahulog ubos sa kategoriya sa mga pagpalambo.
Partial Dispositions
Pananglit ang usa ka tag-iya sa yuta mopuli sa usa ka atop sa usa ka propiedad sa abang. Atong hunahunaon kini nga sitwasyon. Sa diha nga ang kabtangan gibutang sa pag-alagad isip usa ka abang, ang kantidad sa kabtangan gibahin ngadto sa duha: yuta ug tinukod. Ang yuta mao ang usa ka dili-depreciating asset. Ang gasto sa bilding gi-capitalize ug gipaubos sa usa ka yugto sa mga tuig (27.5 ka tuig alang sa residential real estate o 39 ka tuig alang sa komersyal nga real estate). Busa ang bili sa daan nga atop gilakip sa kantidad sa bilding ug gipaubos ang gidaghanon sa panahon.
Karon gipulihan sa tag-iya ang atop. Kining matang sa pagpahiuli kinahanglan nga kapital ug ipaubos (labaw sa 27.5 ka tuig o 39 ka tuig, kung mahimo). Busa karon ang tag-iya adunay duha ka mga asset nga gihipos: ang orihinal nga bilding ug ang bag-ong atop. Apan ang daan nga atop gilakip sa bilding. Busa sa usa ka paagi, ang agalong yutaan nagpahuyang sa usa ka asset (ang daan nga atop) nga wala na maglungtad. Niini nga sitwasyon, ang IRS nagtugot sa agalong yutaan sa paghimo sa usa ka partial disposition. Sa pagkatinuod, ang tag-iya sa yuta mahimo nga mosulat sa bili sa daan nga atop (busa gikuha ang bahin sa gasto gikan sa iskedyul sa pag-depreciation sa building).
Unsa ang kaayohan? Kini dali nga pagkunhod alang sa daan nga atop, nga naghatag sa kadaot sa pag-ubos sa bag-ong atop sulod sa pipila ka mga tuig. Ug, kini nagwagtang sa daan nga atop (sa iyang makasaysayanong gasto ug sa natipon nga depresasyon) sa balance sheet sa magbubuhis. Dugang nga bonus: "Wala'y pag-recapture tungod kay wala'y pagbaligya o pagbaligya," miingon si Phil Zaman, usa ka direktor sa CBIZ National Tax Office. Busa ang mga partial nga mga disposisyon miresulta sa dili kaayo natipon nga pagpaubos aron makareklamo kung ang kabtangan mabaligya sa umaabot.
Ang Kinahanglan Nimong Tan-awon
Aron tukmang mahibal-an kung unsa ang mahimo nga dedikado ug unsa ang kinitaan nga kapital, atong girepaso kung unsa ang gasto, unsa kini ka mahal, ug kung unsa ang gasto nga may kalabutan sa kabtangan nga giayo o gihuptan. "Kinahanglan nga mag-amping kita dili lang sa pagsulat sa mga butang," miingon si Nelson, "Kini nga mga kalagmitan nga mga lagda sa pagpanag-iya miingon, kinahanglan natong tinoon kining mga galastuhan." Busa giunsa nato pagtan-aw ang mga galastohan?
Alang sa matag gasto sa pagpaayo o pagmentenar:
- Repasoha ang invoice alang sa gasto
- Unsa ang gasto? Ibutang ang BRA test: ang gasto ba usa ka pagpauswag, usa ka pagpahiuli o usa ka pagpahiangay?
- Unsa ka dako ang gasto?
- Ang matag butang ba sa invoice nga katumbas sa o ubos pa sa $ 2,500? Ang kinatibuk-ang invoice katumbas ba o ubos pa sa $ 2,500? Kon mao, hunahunaa ang paggamit sa de minimis nga luwas nga dunggoanan.
- Ang kantidad katumbas ba o ubos pa kay sa $ 10,000? Ang parehas sa o ubos pa sa 2 porsyento sa dili adjust nga basehan sa kabtangan nga giayo? Kon mao, hunahunaa ang paggamit sa luwas nga dunggoanan sa mga gagmay nga magbubuhis.
- Unsa ang matang sa pag-ayo? Ang pag-ayo ba nga gilauman ug gikinahanglan nga bahin sa paghupot sa kabtangan sa kasagaran nga maayo nga kondisyon sa pagpaandar? Kon mao, hunahunaa ang paggamit sa luwas nga pantalan alang sa kanunay nga pagmentinar.
- Hunahunaa kon ang usa mahimo nga mosulat sa usa ka "dili hingpit nga disposisyon."
- Ipahimutang ang bisan unsa nga gasto kung gikinahanglan ug maghimo sa iskedyul sa depreciation sa pagsulat sa gasto sa pag-ayo.
Mga kapanguhaan alang sa dugay nga pagkalot ngadto sa Mga Pagbalibad ug Pagmentinar sa Maintenance:
- Ang In-Lalim nga Pagtan-aw: Ang IRS nakahuman sa mga Regs sa Dispositions sa Mahimo nga Depreciable Property (Parker Tax Publishing, September 8, 2014).
- Matikdi 2015-82 (IRS.gov, pdf), nga nakapausab sa de minimis nga luwas nga pantalan gikan sa $ 500 ngadto sa $ 2,500; gihan-ay sa IR-2015-133: Alang sa Gagmay nga mga Negosyo: IRS Nagpadaku sa Tangible nga Ari-arian nga Pagpamaligya sa Ganghaan ngadto sa $ 2,500; Pagpasimple sa Pag-file ug Pagrekord (IRS.gov, Nobyembre 24, 2015).
- Mga Katuyoan nga Mahibal-an sa Ari-arian - Mga Pangutana nga Kanunayng Gipangutana (IRS.gov, Marso 13, 2015).
- Decimation sa tipiganan sa bahandi 9636: Giya kabahin sa pagpagawas ug kapitalisasyon sa mga galastuhan nga may kalabutan sa Real Estate (IRS.gov, epektibo nga petsa Septembre 19, 2013).
- Ang Revenue Procedure 2015-20 (IRS.gov, pdf); Summarize sa IR-2015-29: Ang IRS Makapahimo Niini nga Masayon alang sa Gagmay nga mga Negosyo sa Pagpadapat sa mga Regulasyon sa Pag-ayo sa 2014 ug sa Umaabut nga mga Tuig (IRS.gov, Pebrero 13, 2015).
- Mga Katuyoan nga Mahibal-an sa Ari-arian - Pag-ayo sa mga Sistema sa Giya ug mga Kapanguhaan (AICPA.org)
- Pagpatuman sa mga Bag-ong Mahimo nga mga Regulasyon sa Ari-arian ( Journal of Accountancy , Enero 31, 2014).
- Routine Maintenance Safe Harbor Ubos sa New Regulations sa Pag-ayo sa IRS (Nolo.com)
- Gagmay nga Magbabalaod Luwas nga Pagpaninda ug Pagmentinar (Nolo.com)
- Mga Kinahanglanon sa mga Landlord 'Ubos sa mga Regulasyon sa IRS Repair (Nolo.com)